Les fondamentaux de l'expertise immobilière

• Appréhender l’environnement de l’évaluation immobilière, ses règles, son code déontologique, ses marchés
• Savoir choisir la bonne méthode d’expertise en fonction du bien à étudier
• Être capable d’argumenter et de défendre une valeur devant un client ou un expert immobilier
• Traiter des objections
• Pouvoir challenger un expert immobilier

Le métier de l'expert et son environnement

• Le titre d’expert immobilier et les différentes catégories d’expert immobilier
• Les associations représentatives
• Le marché de l’expertise immobilière
• La Charte de l’expertise en France et ses signataires
• COB / AMF La Commission Barthès de Ruyter
• Red Book de la RICS – Blue Book de TEGoVA
• Les devoirs et la responsabilité de l’expert (Jurisprudence condamnation de certains professionnels de l’immobilier dans le cadre de l’émission de certains avis de valeurs)
• L’expertise et les opérations à titre onéreux, les opérations à titre gratuit, les opérations à but fiscal, les opérations à finalité judiciaire. Les expertises réglementaires.

Les notions de valeurs

• Valeur d’assurance
• Prix de convenance
• Valeur de remplacement à neuf
• Valeur comptable
• Valeur de liquidation
• Valeur vénale
• Valeur locative
• Valeur d’apport
• Valeur en poursuite d’usage
• Fair Value
• Indemnité d’expropriation
• Droit au bail et indemnité d’éviction
• Les hypothèses de travail de l’expert dans le cadre de sa mission : Valeur vénale d’un bien … En pleine propriété ? Quid des servitudes ? En bloc ou à la découpe ? Libre ? Loué à la valeur locative de marché selon un bail de type investisseur ? Selon ses conditions actuelles d’occupation ? En son état d’entretien actuel ? Après rénovation ? Quelle est la date de référence à retenir pour apprécier un bien immobilier ?

Les différentes surfaces et la pondération

• Surfaces liées aux terrains
• SHOB – SHON
• Surface de plancher
• Surface utile brute - nette
• Surface utile pondérée
• Surface GLA
• Surface habitable – Carrez
• Surface corrigée
• Les règles de pondération des surfaces des commerces
• Etude d’un cas pratique selon des plans à étudier par les participants

Les méthodes d'expertise selon les classes d'actifs

• Habitation Bureaux Entrepôts Locaux industriels Commerces : boutique, centre commercial, retail park Garages – Concessions automobiles Hôtels, résidences hôtelières, résidences étudiantes Cliniques et maisons de retraite Golfs Décharges … etc.
• La méthode par comparaison directe
• Les méthodes par le revenu (DCF, capitalisation)
• La méthode par le coût de remplacement
• La méthode dite des ratios professionnels
• La méthode dite du bilan promoteur
• La notion d’étude de marché et les règles à respecter

Le déroulement d’une mission

• Le contrat
• Conflit d’intérêt - Indépendance de l’expert
• Limitation de responsabilité
• Le calendrier de la mission
• Procédure de gestion des conflits
• La collectes des données documentaires
• La visite – les points à ne pas oublier
• L’étude de marché
• Les échanges avec le client
• La remise des conclusions
• Trame d’un rapport d’expertise Exposé de la mission Date de la visite avec … / visite intérieure complète ou partielle Documents communiqués / consultés / recueillis Champ de notre intervention - définitions Situation géographique Description du bien et état d’entretien Surfaces communiquées Situation juridique et locative Urbanisme Evaluation (méthodes et calculs) Conclusions Annexes

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