L'actualité juridique des baux commerciaux

• Comprendre les fondements juridiques des baux commerciaux
• Analyser l’évolution de la législation et de la jurisprudence
• Appliquer les nouvelles réglementations en matière de loyer, de charges et d'obligations contractuelles
• Anticiper et gérer les risques juridiques notamment dans le cadre des réformes récentes

Formation du contrat

• Conditions de forme et de fonds
• Capacité à contracter

Bénéfice du statut

• Analyse de la jurisprudence en matière de conditions essentielles que doit remplir le locataire
• Le contrat particulier de coworking

Les obligations des parties

• Les obligations du bailleur : Obligations d'information et documentaires (Évolutions réglementaires de l'état des risques et pollutions et du diagnostic de performance énergétique / Analyses des annonces immobilières : que doivent elles comporter ?) - Point sur la sanction de sa non-annexion des documents obligatoires, obligation de délivrance (La commercialité d’un centre commercial : arrêt du 15 décembre 2021 / Charge des obligations de mises aux normes : arrêt du 29 juin 2022 / Limites de l'obligation de délivrance) - Obligation d'entretien (Notion de vétusté ? / Le cas du ravalement) - Obligation d'assurer la jouissance paisible du preneur
• Les obligations du preneur : Obligation d'entretien - Obligation d'exploiter - Obligation de remise en état

Le loyer

• L'exigibilité du loyer et des charges pendant la crise COVID-19 : les arrêts de la Cour, rappel
• L'indice des loyers commerciaux (ILC), modification par le décret n°2022 du 14 mars 2022 : L'indexation (Indexation illicite : quelle est l'étendue de la sanction du réputé non écrit ?) - Clause « plancher » (notion de distorsion au sens de l'article L.112-1 du Code de commerce) - Les charges et les taxes (Nécessité de la régularisation et de la justification des charges) - Le cas particulier des clauses mettant à la charge du preneur tous les impôts et taxes, ou n'énumérant que les charges imputables au locataire
• La loi n°2022- 1158 du 16 Août 2022 « Pouvoir d’achat » : Article 14, plafonnement de la variation annuelle de l’indice ILC : 3,5 % - Quelles entreprises ? - Quelle est la période visée Interdiction de rattrapage ? - Quelles sont les loyers concernés ? - Pour aller plus loin sur cette réforme : l’ordre public économique - Comment le bailleur peut se positionner face à cette nouvelle mesure ?
• Les dernières jurisprudences rendues en matière d’indexation des loyers

Les charges

• Application dans le temps du décret "Pinel" sur les charges : A compter de quand s’applique la réforme de la loi PINEL relative aux charges ? - Comment déterminer quelles charges sont supportées par le Preneur ou le Bailleur ? - Quelles conséquences en cas de défaut de clé de répartition ? - Comment facturer les honoraires de gestion ?
• Réparation et entretien en cours de bail : Règles applicables depuis la loi du 18 juin 2014 dans le cadre de la loi PINEL - Grosses réparations de l’article 606 du Code civil - Clos et couvert - Vétusté - Entretien courant - Le cas de la mise en conformité : définition, dérogations

Le décret éco énergie tertiaire

• Champ d’application : Bâtiments tertiaires dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1000 m² - Bâtiments à usage mixte dont la totalité des surfaces d’activité tertiaires est supérieure ou égale à 1000 m² - Les bâtiments avec activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire - Objectif : Faire baisser de 60% minimum les consommations en énergie finale du parc tertiaire d’ici 2050 ; Deux méthodes sont possibles / Les obligations sont modulables en fonction des contraintes techniques, patrimoniales liées aux bâtiments, de la soutenabilité financière des actions à mener, d’un changement de l’activité exercée ou du volume de cette activité
• Incidences en matière de bail commercial : Principes et objectifs (Objectifs / Principes contractuels / Obligation de « reporting » en cas de mutation ou de location / Impact du décret tertiaire sur : la fixation du loyer, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire, la valeur du patrimoine immobilier du propriétaire bailleur)
• Négociation d’un nouveau bail ou du renouvellement du bail : Au moment de la négociation des conditions financières du bail - Lors de la rédaction du contrat - Fondements juridiques de l’obligation de réalisation de travaux issus du décret tertiaire - Incidences du décret 2014-1317 portant sur la notion de grosses réparations sur la validité des clauses de transfert de charges et travaux au locataire
• Risques et sanctions

Le droit de préférence

• Le droit de préférence est-il d’ordre public ?
• A quel moment le droit de préférence doit-il être purgé et dans quel cas ?
• Analyse de la jurisprudence et des cas particuliers, vente de gré à gré , droit à honoraires

Le renouvellement du bail commercial

• Modalité de délivrance : congé / demande de renouvellement
• Règles applicables en matière de loyer : plafonnement et déplafonnement / lissage
• Règle applicable en matière de du durée

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